+359 (87) 6864977 mail@maksimus.pro

Причиной написания мною этой статьи-комментария – послужила свежая статья нашего коллеги о порядке и выгодах получения ВНЖ (вида на жительство в Болгарии).

Статья действительна качественная и информативная, но есть ряд важных нюансов, которые в ней не отражены и консультантами по недвижимости в Болгарии (особенно не живущими в Болгарии) – умышленно и неумышленно замалчиваются. Поэтому я решил добавить “ложку дегтя” в бочку мёда:): 

А именно: 

1) Реальный срок получения ВНЖ – составляет в настоящее время до 3-х месяцев в среднем, но уж никак не 1 месяц, как указано в статье (если делать через посольство Украины в Стамбуле, один из самых быстрых вариантов, через Софию – быстрее, но обойдётся намного дороже, за ускорение).

 

Это в том случае, если вам удастся получить здесь статус сотрудника/представителя болгарской компании.

А это как правило делается при помощи местных адвокатов за “скромную” сумму 600-1000 евро за человека, если регистрируется до двух человек включительно, от пяти и выше человек – значительно дешевле; 

2) Для подачи документов на ВНЖ требуется больше документов, чем указано в статье.

А именно: 
– копии паспорта (паспортов супругов), переведенные на болгарский и легализованные через специальное бюро переводов в Болгарии, плюс – заверенные у болгарского нотариуса; 
– копия свидетельства о рождении ребенка – по той же схеме, что описано выше, НО, если этот документ у Вас заламинирован – то перед поездкой в Болгарию – заверьте его у украинского/российского нотариуса в своём городе, а то здесь Вы заплатите за это 80 лев (40 евро) придётся ехать в Варну или Софию для этого; 
– временное удостоверение представителя болгарской компании (выписывается как правило адвокатом); 
– справка об отсутствии судимости (действительна полгода); 
– медицинская страховка со страховым покрытием не менее 30000 евро сроком не менее чем на полгода, лучше на год; 
– декларация содержания ребенка (выписывается адвокатом) и её перевод с легализацией св-ва о рождении; 
– выписка с банка о состоянии счета, на каждого члена семьи – минимум должно быть на счету у каждого минимум 1200 евро на момент выписки + на счету у матери ребенка должна быть сумма больше, на содержание ребенка, а это 6 минимальных болгарских зарплат (+900 евро); 
– специальный сертификат для подачи в посольство для получения визы (выписывается адвокатом, стоимость в среднем 100 евро/штука), первый сертификат – оставите в посольстве для получения визы D, второй – придётся заказать для подачи в службу миграции в Болгарии; 

А следующее  условие – может подорвать все ваши планы на получение ВНЖ и консультантами вообще не озвучивается:

– нотариально заверенный договор аренды на полтора года. Подтверждающий что вы будете здесь жить всё это время, именно по адресу в этом договоре ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРИДУТ ПРЕДСТАВИТЕЛИ МИГРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ, чтобы удостовериться в том, что Вы здесь проживаете.

 

И если Вас там по какой-либо причине не застанут – то в получении визы вам будет отказано, будете начинать весь квест практически с начала. Если у вас есть договор купли-продажи недвижимости – то вам проще; 

Заранее продумайте варианты на случай если не успели за 3 месяца решить вопрос с ВНЖ и виза С подошла к концу (особенно если нет Шенгена и вы приехали в Болгарию на своё авто) 

Варианты: 
а) уехать на родину, потом вернуться, оформить визу C ещё раз через время; 
б) уехать в Турцию и пожить там немного до получения рабочей визы D через Стамбул; 
в) сознательно нарушить визовый режим, находиться в Болгарии “до упора”, потом выехать в Турцию и на границе уплатить штраф в размере 500 евро за человека, без последствий для себя и продлить срок пребывания в Болгарии ещё на три месяца. 
в) свой вариант 

Теперь вкратце о “подводных камнях” покупки болгарской недвижимости (озвучу из свежего личного опыта как инвестор и директор АН, открывающий здесь и сейчас филиалы, а не консультант): 

1) не спешите покупать недвижимость здесь “по интернету”, приезжайте сюда, поживите месяц-другой в арендованных апартаментах, а не в отеле, а потом принимайте решение.  

Я поступил именно так и очень доволен этим решением, а то с первых дней уже собрался приобрести здесь три объекта, которые мне приглянулись, но вовремя остановился и ни чуть не жалею об этом.

Потому что разобрался в рынке за это время и нашёл для личного инвестирования более ликвидные объекты (как по аренде, так и с целью перепродажи, я ведь здесь не вечно буду находиться)

 

Почему? Потому что качество строительства здесь и сейчас – очень и очень субъективное.

Вам позиционируют недвижимость как элитную – но качество её постройки часто на уровне “хрящевик”.

И увидите вы это ТОЛЬКО пожив здесь в нескольких квартирах или домах, в которых вам хочется купить недвижимость; 

2) местные застройщики клянутся что дом сдан и “всё нормально”, акт 16 есть, проблем нет, НО, на непосредственно на сделке в 7 из 10 случаях вас ждёт неприятный сюрприз – акта 16 (о вводе в эксплуатацию не оказывается), но он “вот-вот” будет. Жить в квартире в этом доме вы можете без проблем, но за электричество будете платить столько, сколько скажет застройщик, так как электричество техническое, а счетчиков нет. Корреспонденцию придётся получать на “деревню дедушке”, так как у таких домов нет номера. Здесь с этим вообще цирк, у многих домов, даже введенных в эксплуатацию, нет номеров на фасаде. 

3) при покупке недвижимости в Болгарии – сначала найдите местного человека-“джокера”, который хорошо разбирается в нюансах покупки недвижимости здесь, а то подавляющее большинство консультантов здесь “ни разу не риэлторы”, работают часто на свой интерес, а не в интересах клиента, как правило берут комиссию сразу и с застройщика/продавца и с покупателя, но покупателя уверяют что берут только с него и служат только его интересам; 

4) прежде чем покупать здесь недвижку – сначала подумайте как официально подтвердить происхождение денег, за которые вы будете покупать местную недвижимость. Консультанты об этом тоже часто “забывают” сообщить, пока вы не приедете сюда и пока дело не дойдёт до сделки; 

Плюсы покупки и инвестирования: инвестиционный климат в Болгарии разный, я рекомендую инвестировать в Бургас и окрестности. Так как София, Варна и другие города и сёла – в кризисном ауте сейчас, дела там идут хуже чем в Бургасе. 

Стоимость товаров и услуг – одна из самых низких в Европе по результатам анализа на 2013 год. Это плюс для туристов и проживающих здесь постоянно. 

Бургас – курортный, растёт как на дрожжах, очень красивый и позитивный в целом город. 

Популярные “курортные сёла”, типа Солнечного Берега, Приморья, Золотых Песков, которые так любят напаривать вам консультанты – уже сейчас опустошены, отдыхающих почти не осталось, всё закрывается или уже закрыто (бары, магазины и т.д.). 

Хотя местные консультанты и застройщики клянутся и божатся что сезон здесь “аж до конца октября”:) Не верьте, начался сентябрь – 80% отдыхающих “как корова языком слизала” отсюда. 

А в попсовом Солнечном Береге собирается в сезон сейчас на отдых всё чаще европейская и отечественная быдло-молодежь. Сдав недвижимость которой – приготовьте сразу деньги на ремонт, могут разнести по пьяни и шумят очень часто. 

Поэтому для инвестиций – эти “курортные сёла” подходят только бедным, жаждущим «быстрой окупаемости и прибыльности» (как в МММПодмигиваю), а не серьезным инвесторам (это только моё личное мнение и взгляд на рентабельность инвестиций в эти курортные «сёла») 

Бургас для долгосрочных низко рисковых инвестиций – самое то. 

После приезда сюда из Севастополя – я быстро адаптировался, почти как местный:)

Климат очень похож на крымский, места в Бургасе и окрестностях – умопомрачительной красоты, причём и зимой и летом.

Как минимум ближайшие лет 5-7 инвестиции в недвижимость этого города будут окупаться сторицей. 

В самом поплярном в Болгарии сегменте бюджетного жилья с целью покупки ради сдачи в аренду, апартаменты в ценовом диапазоне 35-55 тысяч евро окупятся вам в среднем за 8-12 лет при активной сдаче в посуточную аренду 40-50 евро/сутки, что здесь в Бургасе норма.

Если вы конечно не станете “ждать у моря погоды, а будете активно заниматься сдачей в аренду и сможете продать выгоды аренды своей недвижимости – арендаторам.

Для этого надо немного изучить рынок предложений, плюсы и минусы отелей и квартир-конкурентов, сделать это можно легко даже за неделю в прогулочном ритме ленивого туриста:)

Срок высокочастотной сдачи в аренду – в среднем месяцев 4.5 – 5, потом легко сдается местным по цене 300-400 евро/месяц до следующего сезона. Что по международным меркам оценки рисков инвестиций в недвижимость – очень даже неплохо. 

Риск инвестиций (для частника) в приобретаемую недвижимость тем больше, чем больше отношение стоимости объекта к годовой ренте приближается к отметке 10-15 (стоимость объекта недвижимости должна быть в диапазоне окупаемости 10-15 годовых рент со сдачи её в аренду) 

Для сравнения – риск инвестирвоания в крумскую недвижимость, псоледние 7-8 лет стабильно находился на отметке 22-35, это значит вам понадобится минимум 22-35 лет чтобы окупить инвестиции в приобретаемую квартиру, “двушку” например, сдавая её в аренду (посуточно – отдыхающим 3-3,5 месяца в году, помесячно – местным – оставшиеся месяцы в году)

До 10 – риск допустимый, можно инвестировать смело, если ближе к 15 и выше – риск инвестиций велик, инвестиция невыгодна, лучше найти другие инструменты для инвестирования свободных средств. 

 

Обновление к этой статье после справедливого коммента здесь:

Насчет уклона в негатив – не соглашусь:)

По поводу “нюансов, о которых можно писать вечно” – тоже не соглашусь.

И обосную: я живу здесь сейчас больше трех месяцев и открываю здесь свои отделы продаж.

За это время провел переговоры с 72 застройщиками, лично осмотрел свыше 200 объектов, видел и расстроенных и довольных клиентов, и хороших и плохих консультантов за это время.

И незнание нюансов – сильно осложняет жизнь клиентам и покупателям болгарской недвижки, нашим с Вами соотечественникам, которых частенько консультанты элементарно разводят.

И опять же частенько – из-за своей элементарной некомпетентности, а не из-за злого умысла.

Большинство рекламирующих недвижку риэлторов – находятся не в Болгарии, по сути – они просто гонят трафик из своей страны/города на красивые фотки на сайтах с единственной заманухой – цена от 30… евро.

Потом просто сводят на расстоянии покупателя и застройщика/продавца, получая свою партнерскую комиссию.

Ничего плохого в этом нет, но горько видеть покупателя, который приехал купить апартаменты по цене от 30… евро, а на месте узнает что в этом красивом ЖК вышеуказанная сумма – это только 30-40% первый взнос за объект, такое себе “псевдоУТП”.

Я думаю, мы с Вами, коллега, что бы и где бы не продавали – прежде всего должны знать о своём бизнесе и рынке ВСЁ, и знать больше и глубже чем клиент.

Это даёт нам моральное право претендовать на комиссионные за свою работу, а не служить “прокладкой” между продавцом и покупателям, рассказывая второму басни о “выгодах покупки недвижимости в стране такой-то”, даже не побывав здесь самим, и особенно в “шкуре” покупателя-инвестора.

Поэтому я не сгущал краски в своём комментарии на Вашу статью, а просто описал реальную ситуацию “с полей”, без заманух и дилетантства.

Клиент рискует деньгами, он должен знать правду, и взвешенно принимать решение на основе фактов (а не перепостов “древних” статей про “выгоды покупки зарубежки и получения ВНЖ”).

Требования к кандидатам на ВНЖ в этом году одновременно и упростились и ужесточились, в связи с большим наплывом беженцев из Сирии, Алжира и других стран. Из той же Греции, где сейчас вообще аут (а от Болгарии она в пяти часах езды)

Я просто призываю быть объективными и полезными клиентам, с которых Вы зарабатываете партнерскую комиссию и служить их интересам.

Уверен, Вы как профессионал, со мной согласитесь в этом утверждении:)

Удачи, и пишите здесь почаще, тема актуальная, спрос на недвижку здесь со стороны наших соотечественников – очень высок, а вот инфы на русском реально мало

.